VERTICALIDAD URBANA

Aumento de las edificaciones de altura atrae a inversionistas.


La construcción de altura es una de las tendencias arquitectónicas de mayor crecimiento a nivel mundial, considerándose como un símbolo de progreso, modernidad y fortaleza económica.

La tendencia que incorpora destinos habitacionales, comerciales y de oficina está presente en las principales ciudades de Centroamérica y República Dominicana, como una apuesta de inversión, desarrollo y generación de empleos. Reflejo de la intención de los planificadores de hacerlas manejable desde el punto de vista de los servicios públicos y las vías de acceso, sobre todo en aquellas urbes que no pueden crecer horizontalmente.

Los edificios más altos de la región se encuentran en Panamá. Existen más de 280 construcciones con más de 11 pisos de altura en la ciudad. De éstos, un 62% tiene entre 11 y 40 pisos. El Trump International Hotel & Tower, con 70 niveles, es el edificio más alto de Panamá y el segundo más alto de Latinoamérica.

República Dominicana le sigue como nación con cerca de 230 construcciones de altura. La Torre Caney, un edificio residencial de 40 pisos, es actualmente el más alto del país. Se espera que la Torre Anacaona 27 la supere una vez esté terminada. Más de 190 edificios tienen entre 11 y 30 niveles.

Costa Rica se ubica en tercer lugar, con 73 edificaciones en altura. Las Torres Paseo Colón son las dos más altas del país. La Torre 2, con propósito residencial, es la de mayor altura con 29 niveles. La mayoría de las construcciones más altas tienen entre 11 y 20 pisos.

En El Salvador, la mayoría de los edificios tienen entre 6 y 10 pisos. Con 28 niveles, la Torre El Pedregal es la más alta del país. En Honduras, un 61% de las construcciones más altas tienen entre 11 y 20 niveles. La Torre Panorama Life II en San Pedro Sula es la más alta de la nación, con 32 pisos. Al concluir su construcción, la Torre Igvana se convertirá en el edificio más alto de Honduras.

En Guatemala, un 88% de las construcciones de altura tienen entre 11 y 20 pisos. El Premier Club con 31 niveles, construido en 1999, es el más alto del país. Nicaragua es el territorio con menor cantidad de edificios altura. La Torre Benjamín Zeledon, conocida anteriormente como el Banco de América, es el más elevado de la nación. El edificio cuenta con 17 pisos y fue construido en 1970.

PANORAMA REGIONAL

Los promotores se inclinan por adoptar estilos innovadores, arquitectura moderna, espacios flexibles que cambian paradigmas generando nuevas emociones en los usuarios. Buscan brindar comodidad por medio de la inclusión de nuevos espacios de diversión o amenidades, crean opciones de actividades compartidas en las áreas comunes de los complejos.

Inicialmente la construcción en altura estuvo reservada a consumidores de altos ingresos. En la actualidad se observan edificaciones en altura enfocados en los segmentos de ingresos medios.

“En cuanto a la construcción de vivienda, el ritmo de la vida, la escasez de terrenos en zonas urbanas y la congestión del tránsito dan como resultado que las personas busquen economizar tiempo y buscar mayores facilidades para su solución de vivienda. Por eso es que, tanto de parte de la oferta, como de la demanda, cada día los edificios de uso mixto van ganando más terreno, así como las torres de condominio”, manifiesta Kattia Madrigal, directora de Investigación y Desarrollo Técnico de la Cámara Costarricense de la Construcción.

La Cámara de la Construcción Costarricense, con base en datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, indica que en el primer semestre de 2017 se tramitaron más de 3,5 millones de metros cuadrados para la construcción de edificaciones. La mayoría corresponden al sector vivienda, lo que representa el 46,6% del total tramitado.

edificios-mas-altos-CAedificios-altos-CALa Asociación Nacional de Constructores de Vivienda de Guatemala señala que actualmente están en venta 86 proyectos de edificaciones de vivienda vertical, así como 26 nuevos proyectos de vivienda horizontal.

Nicaragua crece lentamente en el desarrollo de edificaciones en altura. El presidente de la Asociación Nicaragüense de Ingenieros y Arquitectos, Carlos Fernández, explica que las construcciones de altura se han enfocado más en oficinas, y que son pocos los edificios residenciales. El edificio más alto de Managua es el Antiguo Banco de América con 17 pisos, construido en 1970. Éste resistió al terremoto de 1972. Uno de los frenos a las construcciones verticales en el país es el temor a los fenómenos sismológicos.

En Honduras, la Asociación de Urbanizaciones y Promotoras de Viviendas indica que actualmente se están desarrollando 22 torres residenciales. Adicionalmente está en construcción el Centro Cívico del Gobierno de Honduras que albergará las oficinas de cuarenta instituciones públicas. Este es un proyecto bajo una alianza público privada desarrollado por la Constructora y Edificadora GIA, con una inversión de US$236 millones.

José Antonio Velásquez, director ejecutivo de la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción (CASALCO) indica que 14 proyectos se encuentran en etapa de desarrollo o en proceso de aprobación entre el 2016-2017. Estos incluyen proyectos habitacionales – town houses y apartamentos -, edificios corporativos, hoteles, comercio y oficinas.

La Ciudad de Panamá se ha convertido en la capital de los rascacielos de la región y un país atractivo para inversionistas inmobiliarios. El Instituto Nacional de Estadística y Censo reportó al tercer trimestre de 2016 que el 34,5% de los proyectos en proceso de construcción en el Distrito de Panamá eran edificios de apartamentos, 23,6% eran de vivienda individual, 9,5% eran del sector comercio y 2,6% hoteles.

NUEVAS APUESTAS  

Cada día la innovación y el diseño juegan un papel fundamental en la atracción de potenciales clientes, y el sector construcción también ha evolucionado de la mano de estos requerimientos para ofrecer mejores servicios y facilidades.

Según cifras del Consejo de Edificios Verdes de Estados Unidos (USGBC, por sus siglas en inglés), hasta agosto 2017, 95 edificios contaban con la certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design o Liderazgo en Diseño Energético y Ambiental). Son 126 los proyectos en proceso de certificación. Costa Rica y Panamá son los líderes regionales, con 45 y 31 edificaciones certificadas LEED, respectivamente.

“La introducción de certificaciones como LEED, entre otras, ha comenzado el auge por la construcción y adaptación de edificios que ya implementan sistemas que buscan la eficiencia energética, aprovechamiento del agua, entre otros con la finalidad de disminuir los impactos ambientales negativos y de esta forma garantizar la sostenibilidad de los recursos naturales”, afirma José Antonio Velásquez, director ejecutivo de CASALCO.

En Centroamérica se percibe un crecimiento en la inversión inmobiliaria. Se cuenta con un portafolio importante de proyectos de promotores e inversionistas locales y extranjeros.

Ing. José Antonio Velásquez Director Ejecutivo de la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción

“Los nuevos parámetros que se utilizan en las construcciones buscan orientar primero la edificación en relación a la posición del sol, para evitar que le genere mayores problemas en la ventilación y aires acondicionados. Lo que se busca es hacer un uso eficiente de materiales que sean más amigables con el ambiente”, refiere Óscar Calona, presidente de la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción.

PERMISOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO

En Centroamérica “se percibe un crecimiento en la inversión inmobiliaria. Se cuenta con un portafolio importante de proyectos de promotores e inversionistas locales y extranjeros. Este crecimiento será sostenible en el tiempo en la medida que se agilicen los procesos para el otorgamiento de permisos para construcción y se flexibilicen los créditos de corto y largo plazo para el sector”, sostiene José Antonio Velásquez.

Por razones técnicas y económicas, pero también debido a su gran tamaño y a la necesidad de optimizar su desempeño, estos edificios de altura deben ser diseñados a partir del cumplimiento de parámetros y normativas específicas, diferentes para cada ciudad o país. Entre las más importantes están las referentes a las instalaciones eléctricas y permisos ambientales.

Todo comienza con el anteproyecto de la obra. Desde allí tienen que analizarse todos los componentes de seguridad, estructura, electricidad y sistemas hidráulicos para el desarrollo del edificio. Rigoberto Izaguirre, presidente del Colegio de Ingenieros Civiles de Honduras (CICH), señala que los códigos de construcción deben ser respetados durante todo el proceso para que el permiso de construcción sea avalado.

Sumado a varios permisos de construcción que se deben tramitar en las instancias gubernamentales correspondientes, el CICH ha implementado normativas con el fin de mitigar desastres en las construcciones. Se utilizan factores de seguridad que ayudan a evitar el colapso de edificios en caso de desastres naturales.

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Ciudad de Panamá
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Santo Domingo, República Dominicana

A nivel de las empresas nacionales se comienzan a incorporar enfoques relacionados con “Building Information Modeling” (BIM), una metodología y proceso para apoyar decisiones de diseño, construcción y operación durante todo el ciclo de vida de un proyecto.

Kattia Madrigal Directora de Investigación y Desarrollo Técnico de la Cámara Costarricense de la Construcción

Nicaragua es el único país en el continente que no cuenta con un colegio regulador de la profesión de ingeniería civil. Es una falla que el país debe solventar, a fin de poder contar con una entidad que certifique que las construcciones cumplan con los requisitos mínimos necesarios de calidad.

El Centro de Información de Estudios de la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción resume que el proceso de gestión de trámites para la construcción y habilitación de un edificio tarda más de un año. Empieza con los trámites previos como la factibilidad de las aguas lluvias y revisión vial. Luego siguen todos los requisitos que solicitan los diversos ministerios del gobierno, los bomberos, aeronáutica civil, entre otros. Una vez cumplidos todos los requisitos se tramita el permiso de construcción. Al concluir la edificación se debe tramitar la recepción final, habilitaciones, y permisos de habitar y funcionamiento.

En casi todos los países, los proyectos enfrentan una anquilosada burocracia que atrasa y complica las autorizaciones de inicio de obras. Certificaciones de disponibilidad de servicios públicos, acreditaciones relativas a impacto ambiental, incluso en zonas urbanas o de renovación de construcciones existentes y limitaciones al uso de los suelos, se convierten en enormes calvarios que requieren tiempo, paciencia y el uso de “especialistas” en la gestión de trámites burocráticos.

En Costa Rica se ha desarrollado, en años recientes, un cambio en los procesos que están involucrados en la construcción. Se deben, mayoritariamente, a la incorporación de facilidades tecnológicas y sus avances, refiere Madrigal. Los permisos constructivos ahora se tramitan a través de una plataforma digital. Con estas modificaciones, se ha empezado a generar una cultura en la digitalización de los procesos que antes no se manejaban de esta forma.

A nivel de las empresas nacionales se comienzan a incorporar enfoques relacionados con “Building Information Modeling” (BIM), una metodología y proceso para apoyar decisiones de diseño, construcción y operación durante todo el ciclo de vida de un proyecto. Una visión que requiere una integración y gestión de información disponible para el uso de los diferentes actores relacionados con el éxito de un proyecto.

INCENTIVOS A LA INVERSIÓN

En Panamá, el gobierno ha otorgado incentivos para la inversión extranjera en el sector inmobiliario. Un ejemplo claro es el proyecto Panamá Pacífico, una alianza pública privada entre el gobierno panameño y la empresa London & Regional Panamá. El proyecto es el desarrollo inmobiliario de uso mixto más grande del mundo que incluye más de 20.000 propiedades habitacionales, servicios empresariales y recreativos.

“La construcción es un rubro que más genera trabajo directo e indirecto y reactiva a otros sectores de la economía de los países. Por eso es que el gobierno nunca debe descuidar el sector construcción”, sentencia Óscar Calona.

Cuando Centroamérica entra en crisis económica, el primer sector que se reprime es la construcción. “La construcción es el motor de la economía”, reafirma el constructor hondureño. “Se requiere de incentivos a la construcción, disminuyendo los impuestos excesivos para motivar al inversionista y que se den las facilidades para que el rubro crezca”.